1. Về việc xung đột pháp luật theo quy định tại Điều 4 của dự thảo

Tại Điều 4 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “trường hợp có sự khác nhau giữa quy định của luật này và luật khác thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai”. Tuy nhiên, tại khoản 3, Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”.

Như vậy, cần nghiên cứu quy định tại Điều 4 dự thảo để phù hợp và đảm bảo về nguyên tắc áp dụng pháp luật đã được quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

2. Về việc phân loại đất

Tại điểm e, khoản 2, Điều 11 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định: “Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất công trình giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, đường sắt, đường bộ và công trình giao thông khác); công trình thủy lợi; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử - văn hóa, di sản thiên nhiên, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất cảng cá, khu neo đậu tránh trú bão cho tàu cá, đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác”. Song, cần nghiên cứu bổ sung vào dự thảo các loại đất như: công trình cấp nước sạch, thoát nước mưa và nước thải.

3. Về việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Đây là chế định quan trọng nhạy cảm nhất ảnh hưởng rất lớn đến đời sống an sinh xã hội sự phát triển của đất nước. Dự thảo quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất “phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” (khoản 2, Điều 89) phù hợp với lợi ích và đáp ứng nguyện vọng của đông đảo nhân dân, nhất là những người có đất bị thu hồi; đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Tuy nhiên, Dự thảo cần thể chế hóa các quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi, không áp dụng tính định tính mà cần áp dụng tính định lượng như giải thích rõ thế nào là “tốt hơn nơi ở cũ”, nếu Luật không cụ thể hóa được thì giao Chính phủ quy định; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần được xây dựng, thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất một cách công khai có giám sát thực hiện đúng quy định về giá tránh xảy ra các tranh chấp dai dẳng kéo dài.

4. Vấn đề về người sử dụng đất đối với cá nhân là người nước ngoài

Theo quy định tại Điều 5 dự thảo thì “cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Như vậy dự thảo có sự xung đột với điểm b, khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”. Khoản 2, Điều 14, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở”. Điều này tuy không mâu thuẫn về nhà và đất nhưng lại chưa phù hợp với quy định tại khoản 1, Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản là “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Do đó cần xem xét nới rộng quy định về quyền sử dụng đất của người nước ngoài để đảm bảo sự hội nhập chung của Việt Nam với thế giới.

5. Về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Tại khoản 3, Điều 150, dự thảo quy định “Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất”.

Tuy nhiên, thực tế khi có kết quả trúng đấu thầu, nhà đầu tư có thể phải đợi rất lâu để giải phóng mặt bằng và được giao đất sạch để thực hiện dự án. Do đó để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư nên quy định trên theo hướng “thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.

PHI THANH LONG (Hà Nội)